近年來房市低迷，購屋族紛紛退而求其次購買入手門檻較低的中古屋，在地段優又屋況不錯的條件下,往往可以找到心目中理想的家；一般人在購買預售屋或新成屋時，多半會在與建商交屋前有驗屋的過程，讓買賣在白紙黑字的合約下可以有相當的保障。但是中古屋交屋前需要驗屋嗎? 通常中古屋都依照現況交屋，驗屋可以得到合理的修繕嗎? 中古屋的購屋者需要怎麼做來保障自身的權益? 「家人驗屋」告訴你，中古屋驗屋的重要性和驗屋最佳時機~
二手屋顧名思義就是買房的人預計需要打掉重練，賣房的人多半在拍完美美的照片之後等買家詢價斡旋，屋主保證房子到賣家的手上是勘住又安全的，但是卻不保證好住、舒服、美觀又耐用。因此，確認買到屋況最好和最喜歡的中古屋前，最好的時機點是在斡旋前就先把屋況大略檢視清楚，碰到很喜歡的物件可以依照屋況做出斡旋出價的決定，之後詳讀「不動產現況說明書」並針對屋況瑕疵問價，尤其是重大瑕疵例如漏水、牆壁龜裂等作確認，買家也可以針對水電配接、裝潢完整度、裝潢可用性和門窗是否有故障跟屋主做白紙黑字的合約確認已確保得到合理的保障。根據賣方負有物瑕疵擔保責任，只要在交屋前發現現況說明書沒有註明的缺失，買家都可以針對缺失的嚴重程度與屋主協調賠償、減價或者解除合約。另外，根據民法中的瑕疵擔保責任，在賣方出售房屋之後，買方發現賣方提供的東西和原有約定的有差異，這樣買方就有權利向賣方要求負擔瑕疵擔保責任，可以解除買賣契約返還價金或減少價金。何種瑕疵才算在此責任內呢? 賣方在交屋的時候，必須確保房屋屋況跟買賣契約簽訂時沒有太大的落差。例如：簽約的時候磁磚都是好好的，但交屋的時候很多磁磚卻破掉了，或者是裝潢擋住了漏水處在交屋之後遇到雨天才發現房屋會漏水，牆壁有壁癌被裝潢擋住等等。以上情況賣方都必須負擔起修繕責任，讓買賣雙方都達成共識並且是適用於交屋前的瑕疵才適用。另外，若程度無關重要，就不能稱之為瑕疵；例如門鎖壞了在交屋前若未查知，交屋後買方需要自行處理；但若門框變形就可以請求原屋主義務修繕或更換。賣方若無惡意藏匿之情，大部分常見的瑕疵多半都以減少價金做義務責任。而民法規定，買方在交屋後確認瑕疵通知賣方，原則上若賣方不處理，應該在通知賣方後六個月內向法院提出訴訟來保障買方的權益。瑕疵擔保的時效是五年，但交屋後通常半年就應該可以檢查出問題，超過六個月後要舉證重大瑕疵是交屋前發生的就會需要花費較大的心力了。
那麼，究竟中古屋交屋前驗屋需要注意哪些項目呢? 「家人驗屋」根據多年的中古屋驗屋經驗，給中古屋的購屋者以下幾項驗屋的方向:
1.結構: 不論是新成屋或中古屋，結構問題一定都歸類於較嚴重的缺失或瑕疵的範圍之內。除了重大結構瑕疵的輻射屋、海砂屋之外，房屋的結構還細分成幾項需要檢查，你必須知道的是，所有重大的結構瑕疵都需要結構技師與建築師相驗才可以確定。驗屋首重檢測房屋是否歪斜，尤其 台灣處於地震頻繁的地帶，中古屋可能因為震後造成地板空間歪斜，若落差過大可能影響到房屋結構。另外常常需要檢測的磁磚空心和破損，中古屋也可能會發生磁磚因為熱漲冷縮、地震或水泥黏著劑流失失效而造成變形，需要進行修繕才不會影響後續的裝潢使用。
2.漏水/排水：新成屋檢測漏水很重要，二手中古屋更是。尤其是因為屋齡較久的中古屋常常因為窗戶或牆壁老化受損而造成漏水。窗框四周交接處比較脆弱，目視有時常會看到龜裂，通常輕微的表面裂痕並不會影響結構，只需要油漆或補土就好，若要進一步檢測做噴水測試，使用紅外線偵測儀器去測試，就可以看出是否有漏水的跡象。窗戶是否密合除了會影響到隔音之外，也可能因為窗筵膠條老化或矽利康老化造成窗戶密合度不佳而造成窗框漏水。驗屋項目常見的排水管淤積造成的阻塞和積水，中古屋可能會因為新成屋時沒有檢測或因為裝潢造成的排水管淤積而導致排水不順需要透過驗屋去找出阻塞的地方進而修繕。
3.電路問題：若是屋齡較高的中古屋，電路老化的問題十分常見，若電路老化最嚴重會造成電線走火，因此電路檢驗不可不做。驗屋時可透過電路檢測找出插座接線不確實的狀況，插座能夠使用但是卻無法因為漏電而自動跳電，尤其是水槽、浴室和陽台處更是可能會造成漏電危機。交屋前能夠檢測出來並在裝潢前請水電師傅重新配電規劃並增加保護專用的迴路會才能讓住屋安全更有保障。插座幾乎天天都有人使用，交屋前會確實打開插座蓋並且檢測內部電線是否完好嗎? 插座都會確實接上地線嗎? 中古屋電路檢測應該要將插座拆下並且檢查線路是否有問題或電線破損的問題，若沒有確實檢測可能造成觸電或電器漏電危機。電線的線徑是否符合法規也是需要做檢測的，通常超過三十年以上的老屋會有電線線徑不符合的問題，容易造成電線走火，因此需要透過全面驗測屋況電路來檢驗。即使是十年以內的中古屋也可能會檢驗出某些線路的電線線徑不符合規定的情況。另外，前屋主可能在之前裝潢時多配置了很多組插座而造成迴路超載導致使用電器容易跳電，在驗屋的時候也需要一併檢驗來確認電路安全。
不論你是購買什麼品項的中古屋，都需要看好合約的內容，因為中古屋的一磚一瓦都包含在你的價金內，除了前面所說的品項之外，前屋主所留下來的任何家電設備、家具或廚房設備都需要一一檢視功能是否完善有無瑕疵並與合約上記載的相同或有任何損壞。
中古屋也可以多多觀察鄰居並詢問管委會和管理員或警衛關於社區和住房的居住經驗和建案優缺點，找到合適的地段住屋和房屋品質，並且以合理的價格購得未來的房屋才是最重要的。
買房是人生中非常重要的大事，交屋前驗屋不論是新成屋或中古屋都同樣重要，尤其是屋齡較老舊的中古屋更需要詳實的驗屋，若是在交屋前沒有仔細做好驗屋的動作，等到入住後才發現問題，往往需要耗費更多的心力和金錢處理，購屋美好的心情也會被破壞。
若有更多關於中古屋的驗屋問題，都歡迎詢問專業科技驗屋公司「家人驗屋」。
